Comprar casa ou arrendar? Qual a melhor opção?
PROPRIETÁRIO OU INQUILINO? COMPRAR CASA OU ARRENDAR?
Quando decide ter casa própria, a pergunta que se impõe é se quer ser proprietário ou inquilino. Tanto uma situação ou outra tem vantagens e desvantagens e essas não são só financeiras. Há inúmeros fatores que condicionam essa decisão, desde a parte financeira, o estado do mercado imobiliário, as despesas que acarreta se for proprietário, o preço das casas, a facilidade ou não de contrair empréstimo bancário, entre muitas outras. Claro que as condicionantes não são iguais todos os anos, variam ao longo do tempo.
Por exemplo, atualmente, alugar casa, principalmente nos grandes centros urbanos como Lisboa e Porto, parece tarefa impossível. Para termos uma ideia, e segundo dados recentes da DECO Proteste, um valor médio de renda de um T2 em Lisboa é de 1300€, no Porto de 940€ e em Faro, 936 euros. Uma das razões para estes valores exorbitantes é o aumento do turismo que fez disparar a procura e, por conseguinte, diminuir a oferta e aumentar os preços. Já em outras zonas do país pode-se verificar que o número de casas para alugar é bem menor que a procura, principalmente no interior do país.
MERCADO IMOBILIÁRIO AO RUBRO
Atualmente estamos claramente numa tendência de comprar em vez de alugar. Esta tendência assistiu-se igualmente nos anos da crise económica, pois quem queria vender foi obrigado a baixar os preços e quem queria comprar aproveitou a conjuntura. Os spreads praticados pelos bancos nessa altura é que não eram lá muito convidativos, pelo contrário, chegaram a atingir valores astronómicos. Hoje em dia, assiste-se a um aumento de vendas de imóveis e a um aumento dos créditos à habitação. As taxas praticadas pelas instituições bancárias são bem apetecíveis graças a uma Euribor baixa. O mercado imobiliário está ao rubro! Segundo dados da DECO Proteste, Lisboa é a cidade onde o preço por metro quadrado é mais caro – 2231 euros por metro quadrado; já Figueira de Castelo Rodrigo é o mais barato, cada metro quadrado custa 106 euros.
Existe também uma grande disparidade de valores entre municípios da mesma área metropolitana, como Lisboa e Porto novamente, daí que as pessoas «fujam» dos centros urbanos para residirem na periferia, a diferença de valores pode ser quatro vezes inferior. Se analisarmos todas as despesas inerentes a ser proprietário ou ser inquilino, ser proprietário custa muito mais do que ser inquilino, mas a longo prazo se fizer bem as contas, a situação inverte-se. No fundo, as despesas que terá com um arrendamento serão, inicialmente, a caução obrigatória (duas ou três rendas adiantadas), e todos os meses a renda estipulada pelo senhorio, que é atualizada todos os anos de acordo com a inflação.
Se comprar casa, vai pagar inicialmente os custos da escritura, IMT, imposto selo, comissões e a entrada da casa, pois a maios parte dos bancos não empresta o valor na sua totalidade, mas isso dependerá também da avaliação do imóvel. Por mês, além da prestação do crédito, o seguro de vida, o seguro multirrisco, o condomínio e outros produtos bancários que o banco normalmente aproveita para lhe vender para baixar o spread. Por cada ano paga ainda o IMI, supostas obras e intervenções na sua habitação caso necessário. Mas o que também é importante é que tudo o que está a pagar é por uma coisa que é sua, não deixa de ser um investimento. Por isso, se fizermos as contas a longo prazo, apesar de o investimento inicial no caso da compra ser muito superior, o comprar ganha ao arrendar.[/vc_column_text]
CUIDADOS NO ARRENDAMENTO
Se optar por arrendar, o primeiro cuidado a ter é igual a quem compra uma casa, que é escolher o imóvel. Ao contrário da compra, não é um contrato para a vida, mas no fundo a casa que escolher tem de obedecer a certos critérios que sejam importantes no seu dia-a-dia, desde o conforto, a tipologia, o estado de conservação caso já seja usada, a localização. Assim, como inquilino é fundamental que conheça os seus direitos.
Em primeiro lugar deve existir um contrato de arrendamento, onde deve constar a identidade das duas partes, a identificação do imóvel e sua localização, o fim habitacional a que se destina, o valor a pagar, a existência de licença para o efeito, o prazo, caso exista, e outras cláusulas importantes para o cumprimento do contrato. No que diz respeito ao prazo, caso não conste no contrato, a lei presume que seja válido por dois anos, renováveis.
Como já indicamos, o senhorio pode exigir a antecipação de rendas (a lei limita a um máximo de três) ou a existência de um fiador. Em relação ao pagamento, peça sempre recibo, isto porque pode deduzir no seu IRS. Na casa arrendada podem viver todos os parentes do arrendatário até ao 3º grau de parentesco. Podem, também, viver até três hóspedes. As obras de restauro e conservação devem ser executadas pelo senhorio, salvo se ficar estipulado o contrário no contrato.
O inquilino só pode realizar obras com autorização escrita do senhorio, mas no caso de ser uma obra de caráter urgente e o senhorio esteja a demorar a efetuar, o arrendatário pode fazê-la, com autorização do senhorio, e com direito a reembolso. A lei prevê que as despesas relativas ao fornecimento bens ou serviços fiquem a cargo do inquilino, enquanto que o senhorio ficará com as despesas de condomínio e partes comuns do imóvel. Outra questão pertinente que tem surgido é a permissão da existência ou não de animais no imóvel. A lei permite, mas o senhorio pode opor-se e colocar esta cláusula no contrato de arrendamento. Informe-se bem pois já existem precedentes legais que salvaguardam a existência de animais e tente entrar num acordo caso tenha animais de estimação.
E SE OPTAR POR COMPRAR CASA?
Se a sua escolha for a compra, aí estamos a falar de um compromisso a longo prazo, logo deve ser bem muito bem pensado. O conselho que lhe damos, para começar, é que faça uma lista das características que gostava que a sua casa tivesse. Há várias coisas a ter em conta: tipologia, área, com ou sem garagem, se pode ser garagem aberta ou fechada, a localização, se tem transportes e escolas por perto, se é de fácil acesso (por exemplo se para ir trabalhar tem de passar por portagens ou pórticos), se quer jardim ou terraço, etc. Há um sem número de coisas que são importantes dependendo de cada um.
Depois, comece a ver casas. Não veja um sem número delas senão pode ficar confuso, mas veja algumas, as suficientes para ter várias opões de escolha e para comparar preços. Se a casa que optar for usada, deverá verificar se é o proprietário que está a vender, verificar o estado da casa (se a casa estiver a precisar de obras, o valor que irá gastar com as mesmas vai pesar no seu orçamento ), se está tudo legal ou se a casa está a ser alvo de algum processo judicial, verifique se existe licença de habitação válida, se o IMI está liquidado. Quando encontrar a casa que procura, entre numa nova maratona, a de procura do melhor crédito bancário. Em primeiro lugar, convém tentar o seu banco. Além de já ser cliente e já ter um histórico, acaba por ter um processo mais facilitado, não tem de mudar a sua conta ou abrir uma nova noutro banco, com todas as despesas que isso acarreta.
Caso o seu banco não lhe ofereça boas condições, então tem de procurar alternativas. Lembre-se que comprar casa acarreta sempre algumas despesas iniciais, pelo que o ideal seria ter algum dinheiro de lado para este efeito. Como já dissemos atrás, comprar casa implica pagar entrada (já que poucos bancos emprestam a totalidade que precisa), escritura, IMT, imposto selo, seguros de vida e multirrisco, etc. Depois, há que procurar boas condições para concretizar o negócio, lembre-se que é um compromisso para a vida e que a prestação mensal que irá pagar é muito importante.
Tenha em conta a sua taxa de esforço, caso tenha mais créditos (é considerada taxa de esforço a parte do rendimento do seu agregado que serve para pagar os créditos que tem atualmente), TAEG, o spread que o banco lhe propõe, os serviços que o banco lhe vai tentar vender para baixar o spread (domiciliação ordenados, domiciliação contas, cartões de crédito, outros seguros como o de saúde, de recheio, etc.) Depois de encontrar as melhores condições, segue-se o contrato de compra e venda.
Este documento consiste no compromisso das duas partes em celebrar um contrato de compra e venda de imóvel. Neste deve constar a identificação do vendedor e do comprador, a identificação do imóvel e a sua identificação na Caderneta Predial, valor do sinal, o prazo máximo para a concretização do contrato definitivo e a indicação que o imóvel está livre de quaisquer encargos. O contrato promessa deverá ter a assinatura das duas partes devidamente reconhecidas. Então, depois de proceder a todas as formalidades, então sim, pode dar largas às suas emoções. Realmente, comprar casa é das compras mais importantes que se faz na vida.
